よくあるご質問 - よくいただくご質問

よくいただくご質問

レオパレス21についてよくいただくご質問にお答えします。

日本全体の貸家の空室は年々増えているようだが、今後もアパートを建築し続けて大丈夫なのか?

当社は人口流入が続く大都市でのアパート供給に特化したり、ご入居者の生活を豊かにする付加価値サービスをご提供、増加する単独世帯のニーズを踏まえた部屋を供給するなどの取り組みなどを展開し、全国の入居率約90%を達成しています。

日本の賃貸住宅の空室率は増加の一途

平成25年度(2013年度)に総務省が公表した「住宅・土地統計調査」によると、確かに日本の賃貸住宅の空室率は一貫して増加しており、今後もこのトレンドは続くと当社では予想しています。

日本の賃貸住宅の空き家数(千戸)と空き家率推移

  • ※総務省「住宅・土地統計調査」より

人口は首都圏を中心とする大都市圏への移動が続いています

人口減少が進むなか、日本全国津々浦々で新築アパートを供給し続けることは、相当なリスクに繋がると当社は危機感を感じています。その中で当社は、人口の移動状況を鑑みた上で新築アパートの供給エリアを限定する戦略を取っています。
平成29年(2017年)に総務省が発表した「住民基本台帳人口移動報告」によると、2016年の東京圏(東京都および神奈川県、埼玉県、千葉県)への転入超過数は約12万人に達しています。当然のことながら人口が増え続ける都市においては転入者の住居が必要であり、居住用物件を建築する必要があります。当社は需要と供給のバランスを適切に取りながら、新築アパートの供給を行っています。

三大都市圏 転入超過数(△は転出超過)

  • ※総務省「住民基本台帳人口移動報告」より

当社支店展開エリア 転入超過数(△は転出超過)


  • ※首都圏除く

新築物件の供給エリアは大都市圏に特化

人口の移動を鑑みて当社は、人口流入が多く、将来的にも高い入居率が見込めるエリアへ重点的に物件供給を行っています。人口流出が続く地方都市でのアパート供給からは撤退し、ピーク時に135支店あった建築請負支店は三大都市圏を中心に60支店に集約しており、三大都市圏での物件供給率は7割を超えています。当社は、今後も人口が流出している地方部でのアパート供給は考えておらず、人口動態をしっかりと把握し、将来を見据えた受注展開を行っています。

建築請負支店数

一括借上アパート完工棟数(17/3期)

付加価値による差別化戦略

当社はただ部屋を供給するのではなく、ご入居者の生活を豊かにする付加価値サービスと共にアパートを供給しています。
お部屋には冷蔵庫や洗濯機、電子レンジ、エアコン、テレビなどの家具・家電が備わっていますので、カバン一つで新生活を始めることが可能です。その他にも、インターネットが使い放題でCSチャンネルやビデオオンデマンドなどが使えるブロードバンドサービス、大手警備保障会社と提携したセキュリティサービス、お部屋を自分好みに変えることができる「myDIY」など、豊富な付加価値をご提供しています。
近年では、お部屋のIoT化にも取り組んでおり、スマートフォンから遠隔で家電の操作が可能な「Leo Remocon」を新築物件に標準装備しています(2016年10月完成物件より)。また、ご入居者に加えて近隣住民の利便性向上を見据えたオープン型宅配ロッカー「PUDOステーション」の設置も始めており、徹底した差別化戦略を図っています。

増える単独世帯のニーズを捉えた部屋を提供

「Leo Remocon」によるIoT化

  • スマートフォンから遠隔で家電の操作が可能
    例:外出先からエアコン操作
  • 新築全住居に標準装備
    (2016年10月完成物件より)

オープン型宅配便ロッカー「PUDOステーション」

  • 誰でもつかえる宅配便ロッカーを業界で初めて賃貸物件に設置
  • 入居者に加え、近隣住民の利便性向上を通じて地域貢献を図る

地方部での受注抑制が奏功し、全国平均入居率は90%超に

当社が管理する物件の入居率は90%を超える高い数字を達成しています。(2017年3月末実績)
人口が流出する地方部から撤退して人口流入が続く大都市圏でのアパート供給に特化すること、ただ物件を供給するだけでなくご入居者の生活が豊かになる付加価値を提供することで、高い入居率を維持し、今後も全国の空室率上昇の問題に真摯に取り組んでいきます。

入居率推移

少子高齢化で学生の数が減少していくなか、今後もワンルームを建築し続けて大丈夫なのか?

法人企業は旺盛な人材の採用意欲を持っています。このため当社は、法人企業の寮や社宅向けの営業を強化し、ご入居者の過半数は法人企業の寮や社宅利用となっております。

単身世帯は2033年まで横ばいで推移します

平成25年(2013年)に国立社会保障・人口問題研究所が発表した「日本の世帯数の将来推計」および総務省が発表した「住民基本台帳人口移動報告」によると、確かに少子高齢化が年々進み、若年人口は減少していくことが予想されています。一方、年齢別の単身世帯数の将来推計を見てみると、当社の入居者層である生産年齢人口と呼ばれる15~64歳の「単身世帯」は1,000万世帯超で、2035年までほぼ横ばいと予想されており、入居需要は今後も一定数を見込める状況です。

家族類型別 一般世帯数の将来推計

年齢別 単身世帯数の将来推計

  • ※平成25年(2013年)国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計」および総務省「住民基本台帳人口移動報告」より

ご入居者の過半数は法人企業の寮・社宅利用

当社の物件をご利用いただいているご入居者は、学生の方より法人企業の寮・社宅としてのご利用が多く、その数は28万室(全入居者の約54%)を超える実績となっており、全上場企業の約79.7%が当社物件のご利用実績があります。(2017年3月末実績)※当社物件のご入居者属性【法人利用:54.8%、個人利用:35.9%、学生利用:9.3%】
今後も学生の数は減少傾向が続いていく一方で、企業の慢性的な人手不足も続いており、新卒を中心に社員の採用意欲は旺盛です。法人企業が採用に積極的になればなるほど、寮・社宅として当社利用が増加していくことが期待されています。

法人契約戸数

  • ※各契約戸数は、各期間の最終月末の数値

アパートが供給過剰になっているのでは。

人口流出が進むエリアではそういった傾向が見られますが、大都市圏では人口流入が続いており、総務省が発行する「人口移動報告」のデータでは、首都圏のみで年間約12万人の人口流入が確認されています。当社管理物件の約70%は、大都市圏に集中しており、需給バランスは取れています。

三大都市圏 転入超過数(△は転出超過)

  • ※総務省「住民基本台帳人口移動報告」より

当社支店展開エリア 転入超過数(△は転出超過)


  • ※首都圏除く

最近、サブリースに関するネガティブ報道が多いが、企業リスクはないのか。

問題となっているのは、①入居需要のないエリアにアパート建築を提案し、将来的に空室リスクが生じてしまう、および②物件オーナー様への支払家賃が契約時から変わらない想定で建築をしてしまう、の2点です。
需要と供給のバランスを図って戦略的にアパートを供給すること、オーナー様に将来リスクをご説明することで企業リスクを回避しています。

単身世帯は2033年まで横ばいで推移します

①について、レオパレス21は人口流入が続き、今後も入居需要が見込める三大都市圏を中心にアパートを提供しています。受注エリアを戦略的に限定することで、物件の空室リスクを低減し、将来的な賃貸事業の安定化を図っています。

建築請負支店数

一括借上アパート完工棟数(17/3期)

②について、レオパレス21では契約書やパンフレットに支払家賃の変動リスクに関する文言を大きな文字で掲載しており、営業担当からも直接口頭でご説明をしております。その際、ご契約者から了承のサインをいただいており、リスクのご説明は徹底的に実施しております。その他、全国各地で「オーナー会」を年間約250回開催しており、共同事業者という観点で常に情報共有をさせていただいております。

パンフレット(抜粋)

パンフレット(抜粋)

金融機関が融資の貸し出しの厳格化を進めているようだが。

従来は貸し倒れリスクや銀行財務の健全性に主眼をおいたアパートローン融資が促進されていましたが、今後はお客様目線での融資対応がされているかが注視されます。真に節税効果が図られる融資か否か、想定相続税に比し過大な投資になっていないか、収支が赤字となるような融資を強いていないかどうかについて、着目されています。

レオパレス21は上記に加え、将来的なリスク(金利上昇・家賃下落・空室)についてもお客様が充分理解しているケースを対象とし、アパート建築のご提案を行ってまいります。

また、レオパレス21では借入金利が4%でも賃貸経営が可能な事業シミュレーションを提案しており、今後金利が上昇しても対応可能です。

家賃更新に関する考え方について。

主に家賃固定期間の経過後は2年ごとに家賃を見直す機会があります。

家賃更新の時期に合わせて、当社が管理している物件の一括借上げ賃料と近隣相場家賃との乖離が生じている場合、物件ごとに状況をご説明させていただいた上で賃料更新のご相談をさせていただきます。近隣相場家賃が上昇している場合は増額、一方、下落している場合は減額のご相談をさせていただいております。
なお、物件ごとに契約内容(契約期間、築年数、間取り、立地、相場)が異なりますので、家賃更新は個別にご協議させていただき、当社とオーナー様の双方合意の下で賃料を更新させていただいております。

家具家電のメンテナンスについて。

室内に設置した家具家電を常に良好な状態に保ち、入居者の方々に安心してご入居して頂くことを目的として、オーナー様には「家具家電総合メンテナンスサービス」をご契約いただいております。借上げ期間中において毎月世帯あたり2,000円のサービス料をご負担して頂くことで、設置してから7年経過した時点で家具家電を交換し、交換後はレンタル業務に切り替わる内容になっております。

しかしながら、ご入居者が入居中であり家具家電の交換が出来ない場合や、家具の一部が「造り付け」のように物理的に交換が不可能であるといった場合もあり、レンタル業務期間でも交換できない物品がある場合がございます。その場合でも、当社は従前どおり、ご入居者からの故障の申出に対する修理対応等により保守業務期間同様の取り扱いを行っており、サービス料に相応する業務を提供させて頂き、サービス料をオーナー様にご負担頂いております。なお、交換できるものは随時入替を行っておりますのでご安心ください。

今後もご入居者に安心で快適な住まいのご提供、そしてオーナー様の大切な資産を常に良好な状態に保ち、管理業務を真摯に努めてまいります。

賃貸住宅管理業者登録制度に登録しないのか。

現在、当社は、電子契約行為の法律整備が進むなか、他社に先駆けて、賃貸借契約の電子化に取り組んでおります。電子契約はお客様にとっても利便性の向上につながるものであると考えており、今後も拡大していく予定でおります。

そうしたなかで、当社は、賃貸住宅管理業者登録制度の登録に向けて、電子契約による利便性を確保しながら、同制度において定められている業務処理準則に則った業務フローの作成等の準備を進めております。

また、お客様との契約締結に際しては、当社は、同制度の趣旨および国土交通省による不動産取引適正化の諸施策を踏まえ、将来的な家賃減額などリスクのご説明や契約内容についての重要事項についての説明書面を作成交付した上で、お客様にご理解いただけるよう丁寧にご説明を行うことを徹底しております。

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