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よくいただくご質問(FAQ)

レオパレス21の事業に関するよくあるご質問にお答えします。

全体について

会社の設立はいつですか?

1973年8月17日に設立されました。
会社の概要につきましては「会社概要」をご覧下さい。

関連情報

株式が公開されたのはいつですか?

1989年2月3日に店頭市場(現JASDAQ)に公開し、2004年3月25日に東京証券取引市場第一部に上場しました。
会社の沿革につきましては「沿革」をご覧下さい。

関連情報

証券コードは何ですか?

「8848」です。
最近の株価につきましては、「株価・株価チャート」をご覧下さい。

決算期はいつですか?

株式会社レオパレス21の決算期は3月31日です。

株主名簿管理人はどこですか?

三井住友信託銀行株式会社です。
当社では株式に関する事務を全て三井住友信託銀行に委託しております。
連絡先につきましては「株式手続きのご案内」をご覧下さい。

事業内容は?

賃貸事業・シルバー事業・その他事業(グアムリゾート施設の運営、ファイナンス事業等)の3つの事業を行っています。リーマンショック以降、事業多角化戦略による収益基盤の強化を図ってきましたが、2021年3月期からは抜本的な事業戦略再構築により、改めて賃貸事業における収益力強化に取り組んでいます。

事業内容

施工不備問題とは?

各ステークホルダーの皆様には多大なるご心配およびご迷惑をおかけしましたことを深くお詫び申し上げます。2018年4月に当社施工物件における界壁施工不備問題が発覚し、公表しました。それを機に全棟調査を開始したところ、その過程で界壁施工以外の新たな不備が発覚し、それぞれ公表しております。不備が確認された物件については順次改修工事を進めておりますが、2020年7月以降、業績の回復を最優先とすることから施工不備対応を一旦縮小することといたしました。詳しくは特設サイトをご確認ください。

施工不備問題の再発防止策について進捗は?

外部調査委員会の再発防止策に関する提言を受け、2019年5月29日に再発防止策を策定しました。「①企業風土の改革」、「②コンプライアンス・リスク管理体制の再構築」、「③建築請負事業体制の見直し」に注力し、その具体的な取り組みと進捗について随時公表しています。詳しくは特設サイトをご確認ください。

賃貸事業について

今後の入居率計画は?

2018年に当社施工物件に不備問題が判明。2019年10月に全棟調査をほぼ完了し、同年11月以降、改修および募集再開に注力しています。2021年3月期は、新型コロナウイルス感染拡大の影響により、通期平均入居率は、78.89%となりましたが、期末の入居率は、81.72%と3月単月では歴代1位の伸び幅を記録しました。今後はエリア戦略、法人部屋利用残の回復、仲介業者との関係強化を柱とした戦略を実行し、2022年3月期末入居率を85.92%、2023年3月期末入居率を90.92%と施工不備問題・新型コロナウイルス感染症の影響がない平常時(2018年3月期から過去5年平均)への回復を目指します。

入居率計画

関連情報

空室損失引当金とは?

空室損失引当金とは、空室拡大による損失リスクにあらかじめ備えるべく、合理的な見積可能期間内に発生が見込まれる損失の額に対して設定している引当金です。

個別賃貸物件毎の収支実績に基づいて算出し、定期的に洗替を行っています。よって、入居率の改善、付帯収入の確保、コスト削減による収益が改善した場合等には引当金の戻入れ(売上原価の縮小)が発生し、賃貸事業部門の利益を押し上げる効果があります。

賃貸事業の強み・特徴は?

当社は、全国で573,673戸(2021年3月期末時点)の賃貸住宅を管理しており、そのほとんどが家具家電付きワンルームであるということが特徴です。

国内では、大手優良企業を中心に寮・社宅の保有が減少傾向にあり、コスト削減の観点から運営を含めて外注化したいとのニーズがあります。全国に均一なお部屋をご提供できること、寮・社宅の窓口を当社に一本化できること、電子契約の推進等の強みが企業様のニーズに合致し、全国上場企業*の約80%に当社のお部屋をご利用頂いており、契約済戸数の半数以上が法人入居者になっています。

2022年3月期は入居率向上のため、①エリア毎の収支管理と戦略実行、②クライアント毎のニーズに応じたサービス提供、③仲介業者との関係性強化 の施策を中心に営業活動を展開してまいります。

  • *東証1部・2部、地方上場、新興市場に上場されている企業

レオパレス21の特徴

レオパレス21の特徴

賃貸店舗数は?

最新の賃貸店舗数は下記ページで公表しています。

開発事業は現在どうなっているのか?

施工不備問題の発覚以降は、施行不備対応に注力すべく、新規の受注を停止しています。受注再開の時期は未定ですが、新たに管理物件を確保する手段として、新築物件の建築だけでなく既築物件の管理受託等のあらゆる方法を検討してまいります。

また、既存管理物件の築年数経過による物件価値低下を防ぐため、リフォーム・リノベーション、IoT機器設置等のDX推進により、物件価値の向上を図っています。

  • ※2021年3月期より、開発事業は賃貸セグメントへ統合しました。

一括借上げとは?リスクはないのか。

最長30年間にわたり、賃貸住宅の建築から管理運営まで、オーナー様のアパート・マンション経営をトータルでサポートするシステムです。具体的には、オーナー様に対する賃料のお支払いや管理業務・修繕の代行などを行うことでオーナー様のご負担を軽減し、安定収入の確保に貢献します。

賃貸住宅経営にとっての最大のリスクは空室の発生です。当社の場合、オーナー様との「30年一括借上契約」の中で、一定期間「空室の有無に関わらず」固定賃料をオーナー様にお支払いしています。したがって、想定以上の空室がこの期間中に発生した場合には、当社にとって特にリスクとなり得ます。

また、空室の抑制(すなわち入居率の向上)とともに適正家賃の獲得による収益体質の強化も課題になると考えています。

一括借上げ賃料の決め方について。

借上げ賃料水準の検討にあたり、当社では周辺の相場状況、家具・家電、ブロードバンド設備、防犯カメラ等のセキュリティ設備の有無などを勘案しています。その上で空室リスクを考慮に入れ、総合的な観点から適切な賃料をご提案しています。

請負契約当初にお示しさせていただく事業計画は、一定の経済情勢が続くことを前提としていますが、その後30年間の経済変動などを予測することは難しく借上げ賃料は、周辺相場や経済活動などにより見直しが必要になることをご理解いただければと存じます。

一括借上げ賃料の更新に関する考え方について。

主に家賃固定期間の経過後は2年ごとに家賃を見直す機会があります。

家賃更新の時期に合わせて、当社が管理している物件の一括借上げ賃料と近隣相場家賃との乖離が生じている場合、物件ごとに状況をご説明させていただいた上で、2021年6月15日施行のサブリース新法に則り、一括借上げ賃料の見直しのご相談をさせていただきます。近隣相場家賃が上昇している場合は増額、一方、下落している場合は減額のご相談をさせていただいております。

なお、物件ごとに契約内容(契約期間、築年数、間取り、立地、相場)が異なりますので、一括借上げ賃料の見直しは個別にご協議させていただき、当社とオーナー様の双方合意の下で賃料を見直しさせていただいております。

管理物件のメンテナンスについて。

当社ではオーナー様ご所有の建物について、将来の修理・修繕に備え、修理・修繕費用を平準化する建物メンテナンス制度「建物メンテナンス契約(BM)」をオーナー様にご契約いただいております。毎月の借上げ賃料収入の一部から一定金額(戸数×専有面積に応じた金額)をお支払いいただくことで、クロスやフローリング等の室内設備から屋根、駐輪場といった建物の外部外構まで70項目以上の修理・修繕業務を行います。

地震や風水災による破損等は建物メンテナンス契約の対象外となり、対象外の部分についてはオーナー様ご自身でご負担いただくこととしています。

また、月4回の巡回清掃に加え、定期点検を行い、建物状況をオーナー様にご報告するようにしています。

家具家電のメンテナンスについて。

室内に設置した家具家電を常に良好な状態に保ち、入居者の方々に安心してご入居して頂くことを目的として、オーナー様には「家具家電総合メンテナンスサービス」をご契約いただいております。借上げ期間中において毎月世帯あたり2,000円のサービス料をご負担して頂くことで、家具・家電の保守ならびに交換業務を当社が行います。将来必ず発生するご負担を平準化し、毎月一定額を拠出いただくことにより毎年の経費が予測可能となりました。

ご入居者が入居中であり家具家電の交換が出来ない場合や、家具の一部が「造り付け」のように物理的に交換が不可能であるといった場合もあり、レンタル業務期間でもすぐには交換できない物品がある場合がございます。交換の必要があるものは随時入替を行っておりますのでご安心ください。

今後もご入居者に安心で快適な住まいのご提供、そしてオーナー様の大切な資産を常に良好な状態に保ち、管理業務を真摯に努めてまいります。

その他事業について

グアムのリゾート施設について教えてほしい。

「レオパレスリゾート グアム」は、島中心部ジョニアの丘陵地帯に広がる複合スポーツリゾート施設です。敷地面積はグアム島全体のほぼ1%を占める520万平方メートル。敷地内には、ホテルやコンドミニアム、スパなどのほか、国際基準の資格を満たしたスポーツ施設「パンパシフィックスポーツセンター」を有し、観光に訪れるお客様やアパートオーナー様、賃貸法人のお客様の他に、プロスポーツ選手の自主トレーニングや、チームキャンプでもご利用いただいています。
しかしながら、「抜本的な事業戦略再構築」を踏まえた構造改革の一環でこちらの施設についても早期に譲渡する方針です。

国際事業について教えてほしい。

海外不動産の仲介、サービスアパートメント・サービスオフィスの自社運営管理を中心に展開しておりましたが、「抜本的な事業戦略再構築」を踏まえた構造改革の一環で今後は譲渡もしくは撤退する方針です。

株主還元についての考え方は?

当社は、株主様に対する利益還元を経営の重要課題と認識しておりますが、現在の業績を踏まえ、誠に遺憾ではございますが配当を見送らせていただいております。また、株主優待制度につきましても「抜本的な事業戦略再構築」を踏まえた構造改革の一環で廃止することといたしました。

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