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FAQ - 事業に関するQ&A

レオパレス21の事業に関するよくあるご質問にお答えします。

賃貸事業について

今後の入居率計画は?

施工不備問題における物件の調査および補修工事完了まで、対象物件の入居者募集を停止している影響により、2019年3月期の期中平均入居率は88.34%(前期比△2.25p)となりました。2020年3月期には入居者募集保留を解消し期中平均入居率85.20%、2021年3月期での巡航状態を目指します。

空室損失引当金とは?

空室損失引当金とは、空室拡大による損失リスクにあらかじめ備えるべく、合理的な見積可能期間内に発生が見込まれる損失の額に対して設定している引当金です。

個別賃貸物件毎の収支実績に基づいて算出し、定期的に洗替を行っています。よって、入居率の改善、付帯収入の確保、コスト削減による収益が改善した場合には引当金の戻入れ(売上原価の縮小)が発生し、賃貸事業部門の利益を押し上げる効果があります。

賃貸事業の法人入居者の獲得策とその成果は?

国内では、大手優良企業を中心に寮・社宅を保有していますが、保有物件はいずれも老朽化が進んでいるのが現状です。しかしながら、これらの老朽化した社宅を建て直す、あるいは新規取得するのではなく、コスト削減の観点から運営を含めて外注化したいとのニーズが企業様にあります。

従来は、こうしたニーズを持った企業様からのお問い合わせに応える形で営業活動を行っていましたが、2011年3月期からはこうしたニーズを早期に受注に結びつけるべく、社長をはじめとする役員が訪問する「トップ営業」を強化しています。また、リスク分散を図る上でも業種に偏らない営業活動を実施しています。

業種別利用戸数推移

レオパレスパートナーズを推進する理由と出店数は?

現在、賃貸事業では「固定費をおさえ、多様なチャネルで入居者を獲得する『チャネル戦略』」を推進しております。レオパレスパートナーズは、その中核をなすチャネルとして、集客窓口増加による入居率の向上・安定化に貢献しています。また、固定費を変動化することで、販管費を削減する効果もあります。

なお、パートナーズ店舗が営業を強化する上では、当社独自の契約システムや商品性への理解を深める必要があります。パートナーズに関しては、「店舗数」よりも「質」を追求し、教育・研修を一層充実させ、営業力の徹底強化を図ってまいります。

賃貸事業部 店舗

アパートは全国で何戸管理しているのか?

2019年3月末現在で574,798戸です。

開発事業について

開発事業の収益を確保するための施策は?

当社では、「賃貸あってのアパート経営」という基本理念に基づき数年前よりエリアを選別した物件供給を行っており、築5年未満のアパートの入居率は全国平均で90%を超えています。今後もこのエリア戦略に基づき、アパートの新規供給を加速させていきます。

同時に、事業用建物(社会福祉施設や店舗等)、注文住宅、中高層アパートの受注を積極化します。土地オーナー様の多様な土地活用ニーズと、店舗展開等の用地を求める事業会社様のニーズをマッチングすることで、収益の上積みを図ります。

一括借上げとは?

最長30年間にわたり、賃貸住宅の建築から管理運営まで、オーナー様のアパート・マンション経営をトータルでサポートするシステムです。具体的には、オーナー様に対する賃料のお支払いや管理業務・修繕の代行などを行うことでオーナー様のご負担を軽減し、安定収入の確保に貢献します。

一括借上げのリスクは?

賃貸住宅経営にとっての最大のリスクは空室の発生です。当社の場合、オーナー様との「30年一括借上契約」の中で、一定期間「空室の有無に関わらず」固定賃料をオーナー様にお支払いしています。したがって、想定以上の空室がこの期間中に発生した場合には、特にリスクとなり得ます。

地域とお客様のニーズに合った物件を供給していくことは、こうしたリスクを軽減する上でも有効と考えております。むろん、これまで同様に内外装や設備などさまざまな面での物件の魅力向上や契約形態の多様化などの工夫も続けてまいります。

なお、空室の抑制(すなわち入居率の向上)とともに適正家賃の獲得による収益体質の強化も課題になると考えています。

オーナー向け営業活動はどのように行っているのか?

新規の土地オーナー様に対するアプローチは、法務局での登記簿謄本と公図の閲覧によって、現在の地主様を特定するところからスタートします。もちろん、これは個人情報の取得方法として許された方法です。

その後は、販促用ツールを出してのアンケートや、各地で開催する各種イベントへのご招待などを通じて接点を持ち、その中でご要望のある方とコンタクトを取らせていただくなど、段階的に営業活動を進めています。

また、すでにお取引先となっているオーナー様からリピート受注をいただいたり、別の土地オーナー様をご紹介いただいたりといったことも多くあります。このため、当社では全国の支店に「お客様相談室」を設けて日頃からオーナー様との緊密な関係構築に努めているほか、半年に一度は「オーナー会」を開催し、情報交換を行っています。

なお、お客様の個人情報の取り扱いについては細心の注意を払っています。当社のすべての営業店舗には啓発ポスターを掲示するなど社員の意識向上に努めるとともに、契約にあたっては、契約書とは別に「個人情報の取扱に関する同意書」についてご説明した上で署名を頂き、地主様と当社で1通ずつ保管しています。

個人情報の取扱に関する同意書

事業全体・その他について

賃貸物件の価値向上に注力する理由は?

理由は、大きく分けて二つあります。

一点目は、賃貸市場の競争の激化です。総務省の住宅・土地統計調査(平成25年版)によれば、日本の総住宅数に占める空き家の割合(空き家率)は平成15年には18.8%でしたが、平成25年には20.0%まで上昇しており、空き家数は一貫して増加しています。賃貸物件を選ぶお客様の目が肥えているこうした環境下においては、「借り手に選ばれる」ように賃貸物件の価値を向上していくことが、賃貸事業の収入をあげる上では大変重要です。

二点目は、厳しい事業環境下にあっても賃貸事業の収益の最大化を図るためです。裾野が広い賃貸事業分野に付帯する諸サービスは未開発の領域ではありますが、大きな可能性があります。既存物件の価値を向上させ、家賃単価の上昇と価値向上に伴う家賃政策の進展を図ることは、現実的かつ達成可能な収益向上策だと考えています。

具体的にはどのような物件価値の向上策に取り組んでいますか?

環境保全や安全といった、新しい時代のアパートが備えるべき設備を先取りすべく、「太陽光発電システム」及び「セキュリティシステム」の設置を進めると同時に、物件のIoT化に取り組んでいます。

太陽光発電システムは、入居者様の快適な生活を維持しつつ、物件の電力消費と環境負荷の低減を実現する設備であり、余剰電力は売却できることもあって導入に積極的なオーナー様も多くおられます。2013年2月には「屋根貸り太陽光発電事業」も開始し、7,000棟(100MW)の設置目標を達成しました。

セキュリティシステムにつきましては、企業様の寮・社宅ニーズの取り込みや、女性の入居率向上を見込むことができるものとご期待いただいており、2019年3月末までの累計で308,944戸(設置率53.7%)への設置を完了しました。

グアムのリゾート施設について教えて欲しい。

「レオパレスリゾート グアム」は、島中心部ジョニアの丘陵地帯に広がる複合スポーツリゾート施設です。敷地面積はグアム島全体のほぼ1%を占める520万平方メートル。敷地内には、ホテルやコンドミニアム、スパなどのほか、国際基準の資格を満たしたスポーツ施設「パンパシフィックスポーツセンター」を有し、観光に訪れるお客様やアパートオーナー様、賃貸法人のお客様の他に、プロスポーツ選手の自主トレーニングや、チームキャンプでもご利用いただいています。

また、グアムリゾート施設ならびに国内ホテルは株主様をはじめ、アパートオーナー様、入居者様、取引企業様にご利用いただいており、コア事業(賃貸事業、開発事業)の販促的役割を担っています。

少子高齢化が業績に与える影響は?

確かに、少子高齢化によって、当社の主要なお客様である若年人口は減少します。しかし、総務省「国勢調査」及び人口問題研究所「世帯数と将来推計」によれば、単独世帯(→当社の顧客であるワンルームアパート入居者層)の割合は増加し続けると見られており、当社が展開する賃貸住宅への需要も依然として高いものと考えられます。

なお、この単独世帯数は、年代別では「35歳以上64歳未満」や「65歳以上のシルバー層」の増加が見込まれております。したがいまして、当社としては、法人需要開拓やシルバー事業の進展によってこうした新たなお客様のニーズに応えていくことが重要と考えています。

国際事業について教えてください。

従来から日本への留学生や就労者向けの物件紹介に加え、企業のグローバルな人事異動をトータルでサポートするGROS、海外不動産の仲介、サービスアパートメント・サービスオフィスの自社運営管理、およびその他海外人材の活用を進めております。2016年10月1日現在、アジア・ASEANに16拠点を展開しております。

株主還元についての考え方は?

当社は、株主様に対する利益還元を経営の重要課題と認識しておりますが、現在の業績を踏まえ、誠に遺憾ではございますが2019年3月期の配当を見送らせていただきました。

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2019年3月期



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