事業等のリスクについて

有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1) 自然災害・気候変動に関するリスク

① 自然災害等

国内外で地震、台風・集中豪雨等の災害や、テロや政情不安等による大規模なデモ・紛争・内乱、感染症等の不測の事態が発生することにより、当社の事業運営に重大な被害損失を与える可能性があります。
重要な事業を中断させない、中断しても短い期間で復旧させるために、「社内被害」と「事業被害」を速やかに把握し、復旧活動・被害拡大抑止に向けた適切な事業継続計画（BCP）を策定しておりますが、自然災害等が発生した場合には、当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。

② 気候変動

気候変動による移行リスクとしては、炭素税等の規制強化による運用コスト増加や新築物件の建築コスト増加、環境対応への遅れによる法人顧客からの取引忌避や投資家からの低評価が考えられます。物理リスクとしては、猛暑日増加に伴う工期の延長によるコストの増加等が想定され、これらのリスクが顕在化した場合には、当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。

(2) 情報セキュリティリスク

当社グループは、取引先から入手した個人情報などの多くの情報を保有しています。情報セキュリティ管理のための行動指針を定め、役員や社員への教育を行っていますが、サイバー攻撃や不正アクセス、情報漏洩などが発生した場合には、社会的信用の低下や損害賠償の発生などにより、当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。

(3) 財務関連リスク

① 需要・販売価格の変動リスク

当社管理物件は、社員寮など法人契約に基づく利用が多いため、景気や企業業績を背景とした雇用状況や出張ニーズ等の変動が、当社物件の利用状況に影響を与える可能性があります。
また、当社は、オーナー様との建物賃貸借契約に基づき対象物件の一括借上げを行い、当初契約時に定められた期間において、同じく定められた固定賃料をオーナー様にお支払いしています。従って、この期間中に当社管理物件の利用者から当社が受け取る家賃収入等に変動が発生した場合には、当社の収益性に影響が及ぶ可能性があります。

② 空室損失引当金の増加リスク

当社は、空室増加による損失リスクにあらかじめ備えるべく、合理的な見積可能期間内に発生が見込まれる損失の額に対して「空室損失引当金」を設定しております。空室損失引当金は、個別賃貸物件ごとの借上家賃及び将来予測入居率に基づいて算出しているため、これらの計数が悪化した場合、引当額の増加につながり、賃貸事業部門の業績に影響を与える可能性があります。

③ 有形固定資産及び投資有価証券の時価変動リスク

当社グループが保有している有形固定資産、投資有価証券及びその他の資産は、時価の下落等による減損又は評価損の計上によって、当社グループの業績及び財務状況に影響を与える可能性があります。
撤退方針としているグアムのリゾート事業に係る有形固定資産については、2023年３月期に鑑定評価額に基づく正味売却可能価額まで減損損失を計上しております。今後も定期的に鑑定評価を取得して減損処理の要否を確認してまいりますが、今後の不動産市況の動向等によっては、追加の損失処理が発生することにより、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

④ 長期預り金に関するリスク

当社は、アパートの入居契約時にお客様からお預りした退去時清掃費のほか、オーナー様からお預りした将来のアパート修繕費用を長期預り敷金保証金として計上しております。当社は、アパートの維持管理体制には万全を期しており、入居者様の退去に伴う清掃費や定期修繕費用についても綿密な長期計画に基づく予算化を行っておりますが、予想外の清掃費用や大規模修繕等が発生した場合には、当社の財政状態及びキャッシュ・フローの状況に影響を与える可能性があります。
また、リゾート事業に係るレオパレスリゾート会員権の預託金があり、1993年７月の開場以来、預託されているものであります。今後、予想外の預託金償還請求が発生した場合には、当社の財政状態及びキャッシュ・フローの状況に影響を与える可能性があります。

(4) その他経営全般に係るリスク

① 当社取締役らに対する株主代表訴訟

2023年12月13日に公表したとおり、当社は、過去に当社と取引関係にあった法人株主である株式会社TENZANから当社取締役及び元取締役24名当社監査役及び元監査役５名の責任追及等の訴えに関する訴訟告知書を受領しました。当社は、本株主代表訴訟は不適法であるとの判断に至っていますが、本件に関連して社会的信用の低下等が発生した場合には、当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。

② 当社施工物件における不備の影響について

2018年４月に公表した小屋裏界壁施工不備のほか、2018年５月、2019年２月及び2019年５月に公表したとおり、当社施工物件において、界壁等の施工不備があることが判明いたしました。
これらに関連して、補修工事の遅れによる信用低下などにより、当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。

③ その他

当社グループは、事業展開上、様々なリスクがあることを認識し、それらをできる限り防止、分散あるいは回避するように努めております。
しかしながら、当社グループが事業を遂行するにあたり、経済情勢、不動産市況、金融・株式市況、法的規制や災害及びその他の様々な影響が発生した場合には、当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を与える可能性があります。